2017年,将是中国经济最浓重一笔。从乐视债务危机,辉山乳业被做空,资不抵债;再有魏桥集团,齐星集团债务困境;最后到王石主动退出万科董事局,SOHU加速卖楼回笼资金,万达623亿低价卖身;加上各大金融资本系谣言辟谣消息频繁刷屏,仅仅过了半年,中国商业大佬基本上全部晒了一遍了。

当然,其他商业问题本文就不过于八卦,本文就万达贱卖一事,给大家分享未来楼市走向,毕竟和我们最息息相关的还是房子。

这两天,老王借钱给老孙收购自己的资产的消息,刷屏了。

7月10日上午,万达宣布,该公司将13个文化旅游城项目及76个酒店转让给融创,这两项交易额分别为295.75亿元和335.95亿元,合计约630亿。

此笔交易一经爆出,市场可谓既震惊,又意外,更多的是一脸懵逼!

去年,王首富还大放豪言,要让“上海迪士尼乐园在20年时间里,难以实现盈利”。

如果你看过健林爸爸狙击迪斯尼的豪言壮语,你一定会对此项交易倍感唏嘘。

这确实有点稀罕,其中内情外人难足为道。不过,更重要的的一点:它可能意味着,这一轮房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段。

为什么这么说呢,王首富选择把公司的文化旅游项目悉数出售,以一个足够扎心的价格。

295亿这个价格为何足够扎心?

随便列举几个万达的文旅项目:

2013年4月,哈尔滨万达文化旅游城破土动工;同年6月份,总投资近400亿元人民币的南昌万达城开工。9月份,万达集团在青岛投资500亿元建设全球投资规模最大的影视产业基地青岛东方影都。占地376万平方米。

2014年10月,万达宣布将投资500亿元建设广州万达旅游城 ,王健林表示这是一个指向明确的竞争——“我们在广州投一个500亿的广州万达城,就是为了跟香港迪斯尼竞争。”

2015年,万达投入150亿元的双版纳国际度假区项目正式开业。这是一个占地5.3平方公里的超级项目,万达不仅开发了大量的住宅、SOHO、商铺产品,还运营有一个万达广场、傣秀剧场、星级酒店群以及一个大型主题乐园,甚至配备了全程的教育资源和当地最好的医院。

每个万达文化旅游项目投资都是几百亿,当然这个投资是拟投资,不是砸下去的钱。但不要忘了,这些项目圈了多少地,光这些地皮,你算算看要值多少钱?

295亿买地皮都不够啊!

心不心疼?不由得要问一句,健林爸爸,你怎么了,你到底怎么了?

市场上不少人对这笔交易的解读,都是说万达是为了回归A股,是为了瘦身,提高其回归A股的估值。

这样的解读,简直错得离谱。

而且呢,从付款的节奏来看,本次融创收购分为两步,第一步是先付300亿,第二步是付300亿的同时,从银行拿到300亿贷款。

所以呢,融创支付的第一笔300亿,是用来替万达偿还某银行的贷款,使得该银行对本次并购的两处资产解压,解压后万达和融创进行交割,变更到融创名下之后,融创再以这两处资产抵押至该银行,重新获得这300亿的贷款。

而此次还有一个重点,融创获得的银行贷款,是基准利率。

要知道,无论万达还是融创,这类房地产公司想要拿到基准利率是极其困难的。别看吹牛逼时利率低,真实跟银行签订贷款合同时,肯定会承担其他责任,使得实际融资成本大幅高于基准利率。

而本次呢,融创可以拿到银行的基准利率贷款,无外乎两种可能,一个是此次万达出让的资产,质量高抵押率足(不足50%),另一个是万达已经提前“支付”了银行的贷款附加条件。

无论是哪一条,这都意味着,此次交易,万达在负债转移的过程中,优先保障了融创的利益。

万达文旅和万达酒店,都是万达旗下的优质资产,也是国民老公公这几年花费心血和人脉网,重点打造的领域。而且,万达城中,巨亏的万达长白山和万达武汉两个项目,本次融创都没要。

有没有嗅到一点不对呢?

如果将这两点合起来,也就是说,万达不但替融创解决融资问题,还在向融创转移优质资产。

是不是很不合理呢?

进一步说,万达如果缺钱,也应该先借钱,而不是出让优质的资产。

而被迫出让优质资产的可能性,无外乎两个,一个是这资产不想要了,另一个是借不到钱了。

万达城和酒店的资产会不想要么?

国民老公公上个月还一直在全国各地到处飞,会见了四地的省委书记,推进万达城呢。

有没有一种,昨天还在高呼“痛饮黄龙府”,第二天就收到十二道金牌的既视感呢?

嗯,万达长白山项目,倒是的确距离黄龙府很近。

由于万达拿地便宜,涉及大量的土地增值税,在实际操作中,万达酒店可以说是很多万达项目卖完后,利润凝结成的资产。

而更不要说万达城是万达最近5年的第一工作重心。而且,最近5年,万达在海外花了上千亿买影视公司,理由就是为了给万达城购买IP。

然后,这些上千亿的影视公司留着,然后300亿把万达城卖了……

有没有一种“买椟还珠”的既视感呢?

因此,另一个角度,本次并购之后,国民老公公近的十年心血,几乎是毁于一旦了。

而且,真要是推进轻资产的话,万达也应该是卖V1.0版本的万达广场,而不是V2.0版本的万达城。

最关键的是,本次出让万达城之后,相信资本市场很快就会琢磨明白,未来万达在地产方面只剩下万达广场。

没有了万达城的梦和爆发式增长的预期,那么未来万达商业的营收,基本上是可以通过会计来算出来的了。万达商业即使能够实现IPO,那么他的高估值很可能会受到重挫。

睿智如国民老公公,不可能算不过来这个账。

那么,还剩另一个原因,借不到钱了?

万达的70%负债率,至少明面上,是远低于融创120%的负债率,而且,万达的金字招牌,最起码在国内有着大量的拥趸,无论是万达商业回归,还是万达院线重组,都有着大量的投资人愿意斥资上百亿参与其中。

那么,凭什么融创借的?万达就借不得么?

为什么本次并购协议中,银行贷给万达的钱,要转到融创?

其实,万达的融资能力远比融创强多了,甚至可以说是中国最强的民营企业。

一个企业的融资能力,用能否借到巨额美元,是一个非常好的评估。

至于为什么老王资金链会出问题,表面上看,不就是各种风险导致银行和债市不愿再给老王授信了吗?

这当中最大的风险会是什么呢?

老铁,你懂的。

行文至此,你会发现,贾跃亭和王健林,虽然一个是新经济的代表,或者说「骗子」的代表,一个是传统经济的代表,或者说是传统商业利益和秩序的代表,但本质上,他们的命运都具有浓墨重彩的悲剧色彩。

现在即使暴富如首富,点背事,也会面临缺钱的尴尬。

在钱面前,一切面子问题都不是个事。

老王说:其实万达商业的负债并不算高,通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”

这句话里的信息量非常之大!

所以,低贱卖身也就理所当然了。

王健林贱卖,王石离场、潘石屹套现!——楼市进入最残酷阶段!-激流网首富的生意,换个人接管,一样运转。

其实王首富的缺钱,还有个原因,就是当下金融收紧大时代下房地产开发商的一个缩影。

现在的房企,都面临债台高筑、求钱若渴的压力山大。

看面子都是土豪,看里子全是负债,中国的房企多年以来都是这个套路,但负债比率如能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题。

不过现在不一样了,现在的房企,负债已经高到马上就要还不起的地步了。据媒体的披露,内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。

但是至今不少开发商仍然在盲目扩张、疯狂抢地,但补仓越多,欠债就越多。

所以现在买房,其实你是在为房企还债,为房企填坑。

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王健林贱卖,王石离场、潘石屹套现!——楼市进入最残酷阶段!-激流网(作者:水木然。来源:水木然。责编:毕非)

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