帝都的秋-激流网

七夕那天你包叔在上海。历史上第一次,上海连续遭遇三次台风过境,晚来风急,空气濡湿清冽。那样的夜,除了为爱鼓掌,人类注定一事无成。

为了研究七夕这天上海酒店的入住率,你包叔一个人去如家开了个房。如家的小绿墙壁薄得恰到好处。睡意袭来,却每每被牛郎织女们的莺歌燕语吵醒。

90年前,清华有位教授也有过相同的困扰,他悄悄地披了大衫,带上门出去看荷塘月色去了。

热闹是他们的,我什么都没有。

七夕那天,上海的风雨再大也没能挡住77对夫妻各奔东西的决心。同时有1187对男女顶着台风,登记结婚。

你包叔此前看过一个数据。上海作为人均GDP第二的城市,2017年的结婚率是全国最低,仅仅是0.45%。可打开订房软件,所有酒店都已经满房,价格都翻了一倍以上。

你包叔的好友兽爷说,是那只无形之手在发挥作用:

山盟海誓成本太高,惟愿一晌贪欢。

外面风雨交加,你包叔默默打开1024,用无形之手抚慰灵魂。

1

老舍先生说过,北平之秋就是人间的天堂。不过1200公里外的北京,正处在真正的台风中心。

自如和蛋壳竞价抢房源的故事,引爆了群众对于北京房租上涨的积怨,几个月不到,房租涨幅超过20%。

北京人民已经做好了共克时艰的心理准备,关心粮食和蔬菜,没想到首先迎来的就是居住成本的增加。

我爱我家副总裁胡景晖的炮轰,为那则匿名帖子真实性进行背书。自如和蛋壳竞价的随意,让普通人出离愤怒。资本扶植下的长租公寓运营商,被摆上祭坛。

他们中间出了一个叛徒。

很快,北京住建委联合金融、银监等部门约谈了北京最大的几家长租公寓,明确要求不能哄抬租金抢占房源。胡景晖说住建委的领导亲自致电他,表达了支持。

有很多人为自如和蛋壳喊冤,认为他们并没有形成垄断。大面积拆违导致的供应减少,才是房租上涨的主因。

按照财经杂志的说法:

2015年至今,北京市累计拆违1.2亿平米,相当于拆了177个北京像素。北京像素是北漂的居住圣地,住了3万人。

“北漂圣地”的老板王永红已经跑路一年多了。

在相同的时间跨度内,其实上海拆掉了更多违建。政府报告说,达到了1.6亿平方米,比北京还多4000万平米,但上海并没有出现房租的剧烈上涨。

你包叔认为:

供需关系确实是根本原因,但是自如等大型运营商对价格的影响,之前一直被人为掩盖了。

从供应上来看,上海房租之所以相对稳定,是因为上海租赁市场上的房源数量,几乎是北京的两倍。长租公寓的蛋糕还很小。

北京的供应量本来就捉襟见肘,自如这样的二房东出来抢房源,加剧了供需矛盾。

此轮租金上涨最多的城市不是北京,而是成都,尤其是天府新区。

成都没有拆违,也没有成气候的长租公寓品牌。撑起成都租金的,是以每月两万人速度流入成都的新落户人群,他们中的一半,又把目的地选在了天府新区。

链家旗下的研究院说,北京租赁住房的机构化比例为10.3%,自如也表示,自己的力量还很薄弱,完全没有形成垄断,并控制定价权。

事实上,10.3%这个数字,严重缩水了。

好在你包叔自己有得力计算器。左晖曾说过,北京总共有700万套房子中,有三分之一是在租房市场上,也就是有233万套。

去年自如CEO熊林给40万北京自如客写过一封公开信。按照这个数字保守估计,自如至少已经拿下了20万套房源,市场占比至少为8.5%。

长租公寓行业内的朋友告诉你包叔:

自如加上相寓和蛋壳等其他品牌,北京租赁住房的机构化比例至少为20%。

毫无疑问,握有北京8.5%房源的自如,已具备了定价权。熊林去年公开信中说,到年底之前不会涨房租。一定程度上,宣示了这种定价权确实存在。

伟大领袖教导过我们,历史是波浪式前进,螺旋式上升。房租房价也是如此,业主都会向最高价看齐。这导致价格不可避免朝着螺旋式上升的方向发展。

即便没有抢房源的互相抬价,自如的存在也天然抬高了北京平均租金。自如作为二房东为此投入的运营成本,必然会转嫁到消费者身上。

胡景晖说相寓是清白的。这确实很难成立。

有杭州的媒体实地探查后算了一下,相同户型的两套90平米房子,自如的租户要比其他租户每年多付1万2千元。

而且,自如的业主在租金之外,还要交一笔管理费。

2

对于资本的入侵,胡景晖给出的解决办法是——租金管制。他提出了两点建议:

1.通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;

2.如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处。

被资本逼得辞职的胡景晖,对于资本的仇视,已被无限放大了。

林彪日记里说过,公开讲的话都不是真心话,真心的话,是打死也不能说的。

比如自如的熊林、辞职的胡景晖,你觉得他们在镜头前说的,就是他们要做的吗?那你真错了,真正做的事情,他们是不会告诉你的。

平心而论,自如这样长租公寓的存在,为房东提供了更省心更稳定的收益机会,为租客提供了更透明更安全的选择机会。北京闻名于世的“黑中介”,因为长租公寓的出现,确实减少了。

人们只看到了溢价,却没有看到节约的社会成本。

历史经验证明,如果政府按照胡景晖的建议,出台指导价体系和举报制度的,将会导致更有灾难性的后果。

诺贝尔经济学奖委员会主席阿瑟·林德贝克也早就说过:

摧毁一个城市最好的办法是扔炸弹,其次就是租金管制。

在大多数经济学家的眼中,美国的租金管制是失败的。尤其是纽约,很多业主宁愿让房子空着,也不愿意被租金管制制度束缚。有人算过,空置的房间每年会新增3万间。

更有人说,租金管制带来的种种影响,直接导致了纽约的衰落。

香港1973年实行的管制失败更是众所周知,房东会把房子拆小分租出去,层层转包,形成了黑市价格。25年后终被废除。

后来不断有呼声要求恢复管制,但当时的特首梁振英表示:

最有效解决香港房屋问题的方法是增加供应,特区政府并没有改变对租金管制的立场。如政府提出实施租金管制,只会减少市场上的租盘,效果适得其反。

这正是长租公寓背后资本的失败之处,资本本来应该是扩大供应,动员社会剩余资源,现在却成了与民争利的二房东。

资本在长租公寓这事上成为了一个另类,饿了么和美团打车的早期用户,基本上都有过免费叫外卖和免费叫车的经历。那个时候,资本是多么可爱啊。为什么一到租房上,就这么凶残呢?

你包叔的好友兽爷说:

因为北京房子少。外卖和出行都能让社会剩余资源再利用,比如让无所事事的年轻人成为外卖小哥,或者把私家车变为出租车。而北京的房屋,根本没有剩余的社会资源。

《潜伏》里谢若林问余则成,这两根金条,你能告诉我哪一根是高尚的,哪一根是龌龊的?然而,在北京,人们很容易地找到了那根龌龊的金条。

自如们本来应该做的,是充分开发集体用地、工业厂房、酒店式公寓这样的剩余社会资源。

但是这类型的物业转成住房,面临着太多政策上的障碍。仅仅消防一项,就难以过关。

北京去年地毯式的拆违中,大量长租公寓倒在了消防上。在上海,一批专做长租公寓的福建商人因此遭遇了灭顶之灾,被彻底清理出市场。

除了与民争房源,资本在北京租房市场确实没有其他的发展路径。

这仅仅是开始。

左晖说过,估计未来北京会有1000万人租房,按人均20平米计算,北京需要两亿平米的租房面积。

现在北京只有一亿平米。

3

很多人认为长租公寓利润很薄,但实际上利润一旦释放,是惊人的。

自如模式本质是期货,通过长期锁定房源,运营商期望未来租金的上涨可以抵消现在的投入。

度过艰难的投入期后,长租公寓的利润会慢慢显现出来了。自如深耕的北京,已经实现盈利了,而且随着租金的上涨,利润会越来越丰厚。

在此之前,自如需要大量的房源和高周转来形成规模效应,降低成本。

链家一位高管很早就和你包叔说过,把自如当成租赁生意就太拿衣服了,链家庞大的采购量已经帮他成为全国最大的床垫厂、门锁厂、家具厂大股东。

上海最大的长租公寓“青客”的创始人曾经和你包叔说过,他最有成就感的是自己发明了一款门锁,从淘宝上买来配件自己做,成本降了一半。

自如的房子有个特点,装修风格十分统一,都是迎合白领人群的文艺小清新风,统一的桌椅、统一的壁画,还有统一的甲醛芬芳。

自如的新房源,甲醛超标是标配。按照流程,自如房源从装修到业主入住一般在20天就可以完成。

谁说只有盖房子才有高周转的?

更有一些公司走上了另一条道路。

很多长租公寓是通过小贷公司来收取租金。刚毕业的学生们以为自己签了一份租约,实际上是和小贷公司签了一份借款协议。

蛋壳的崛起就是因为租金贷的支持,金融公司预先把一年或者两年的房租付给了蛋壳,用作之后拓展的资金。

长租公寓加了杠杆,而杠杆的风险基本全在租客身上,即使运营商倒掉,租客也要继续履行与金融公司的合约。

租房的人相信,用双手创造的明天会更好。这也是马克思的想法,他认为,由于体制的矛盾,资本收益率将降低至接近零,带来崩溃和革命。

而托马斯皮克提把人类之前几个世纪的数据统计后,发现了一个相反的结论。他在《二十一世纪资本论》悲观地写道:

在所有时期,资本回报率都远远大于劳动回报率,我们有充分的理由相信,未来还会是这样。

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帝都的秋-激流网(作者:包叔。来源:包邮区。责任编辑:邱铭珊)

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