这段时间，关于北上广等大城市房价的问题吸引了很多人的关注。由于住房与人的生存发展息息相关，所以对房价做一些分析就特别重要。影响房价的因素比较多，这里只对地租这一因素进行分析。本文的目的是向大家介绍有关地租的理论，并谈一下对城市地租的看法。
地租的定义是：直接生产者在生产过程中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是社会生产关系的反映。无论是西方经济学还是马克思主义经济学，地租理论都占据了重要的位置。
在经济思想史上，对地租进行系统分析起源于威廉.配第，在他的传世名著《赋税论》中，他认为：“个人在他的收货中，扣除了自己的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这一年这块土地的当然的真正地租”必须指出，配第还没有把地租当成地租来研究，从那句“劳动是财富之父，土地是财富之母”可以发现，地租并不是剩余价值的转化形态,在数量上也不是剩余价值的一部分,而是全部剩余价值,是剩余价值一般的通常的形态。也就是说，配第没有把地租当作与资本收入不同的土地占有收入来研究，他把地租和剩余价值混为一谈。
杜尔哥(Turgot)——法国重农学派代表人物，在《关于财富的形成和分配的考察》中指出：由于农业中存在的一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这是自然恩赐的“纯产品”，由农业劳动者生产，但却由土地所有者占有，这就是地租。
到了亚当斯密那里，地租理论比之前要成熟太多了。“必须把他所生产或所采集的产物的一部分交给地主。这一部分，或者说，这一部分的代价，便构成土地的地租”斯密认为地租是工人剩余价值的一部分。斯密更进一步认识到地租和利润的关系，这是斯密地租理论较先进的地方。但是他却将地租与利润区别开来，“除非他(农业资本家)在收回资本时得到相当的利润，否则他就不愿雇佣劳动者。因此，利润成为要从用在土地上的劳动的生产物中扣除第二个项目。”
李嘉图地租理论在经济思想史上占有重要地位，对后世的地租理论产生了深远影响。A.夸德里奥-库尔齐奥(A.Quadrio -Curzio)把经济学说史上所有的地租理论大体上分为三种分析方法:“第一种方法是李嘉图(Ricardo)方法……第二种方法是新古典边际主义方法……第三种方法是斯拉法(Sraffa)方法。”
李嘉图的方法是一种剩余的分析方法,他将地租看作是“用于粗放型和集约型耕种中的可变投入所产生的平均产品和边际产品之间的差额所决定的一种‘剩余'”。同时,他认为地租的产生完全起因于土地的技术特征,即土地的边际生产力下降。
李嘉图的分析方法特别重要，就是因为李嘉图的分析方法对之前提到的其余两种分析方法都产生了很大影响。新古典边际主义方法将地租理论的技术分析发挥到极致,成为了西方主流地租理论，并成为土地经济学的理论基础之一。而斯拉法方法则极力复归剩余分析的传统。斯拉法的观点较为冷门，所以我们接下来叙述的重点，就是现在建立在新古典范式下的主流的地租理论和同样继承了剩余分析的马克思主义经济学的地租理论。
现代主流地租理论认为，尽管土地的供给没有成本,但其在不同用途之间的配置却是有代价的。例如,如果一块土地不只具有一种用途(种植谷物或种植棉花),那么它的地租应由机会成本与经济租两部分组成(即地租=机会成本+经济租)。机会成本等于该土地可用于另一个最佳用途时应得到的纯收益。在经济理论中,如果一种可供使用的资源量长久地不受为使用这种资源所作的支付额多寡的影响,这种支付就是经济租（经济租是由土地产品的价格决定的,而不是由它来决定土地产品的价格。它是一种剩余,即是由对土地产品的需求所决定的收入超过生产成本的余额）。如果一块土地只有一种用途(种植谷物) ,则其机会成本为零,于是地租等于全部经济租；反之，如果该土地的现用途可得到的地租并不比原用途得到的多,于是经济租为零,地租等于机会成本。对这里一定资源量的需求,就是这些资源在这里使用时所能得到的最大价值,而在这里使用这些资源的成本,就是所放弃的、在别的用途中所能得到的最高价值。
对于任何一种资源来说,它在这种用途中的成本就是它在其他用途中的最高价值,也即它在别处的需求。地租在这种用途中比较高,是因为它在某些别的用途中价值较高。地租在这里较高、而且能够被支付的原因是,想在这里使用土地的竞争者把土地在这里使用的价值抬高,并加进了他所报的地租,而且该价值又超过了某些其他用途的价值。土地产品在这里可以得到较高的价格,就是地租在这里能被哄抬得这么高的原因。对于任何一种有市场需求的资源来说,它在这里使用的最高价值决定了它的租金,而不是相反。就是根据这一分析,马歇尔在一句试图概括李嘉图理论的名言中提到:“租金并不加入产品的(货币)成本”。由此可见,经济租的实质就是一种超额利润,即生产要素的实际收益减去机会成本的余额,大多数现代学者也都把经济利润视为一种地租。在完全竞争的市场上,经济租将趋于零。从中我们可以看到，主流的地租理论运用了娴熟的技术分析，地租某种意义上是土地的边际产品。
对西方经济学地租理论的演变进行总结，我们可以看到：在早期的经济学家那里,地租是专指土地租金而言的,到了近代,它已经泛指各种生产要素的租金了。在现代经济学中,它进一步被用来表示由于政府行政干预形成的垄断所带来的超额利润。有关“租”的理论是十分复杂的，经管类专业的学生往往到了研究生阶段才能掌握有关地租的大部分理论。这里我们只进行简单的介绍。
马克思提出的地租理论很大程度上来源于李嘉图，早在民国时期中国就有学者讨论马克思与李嘉图地租理论的关系。与李嘉图那种不成熟的劳动价值论不同，马克思把劳动价值论贯彻到底，明确指出劳动是超额利润产生的源泉,土地所有权是超额利润转化为地租的原因,而土地的自然性质(如肥力、位置等等)仅仅是地租产生的自然基础。
为了进一步表述马克思的地租理论，我们需要知道这样几个概念：绝对地租、级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。绝对地租指的是由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，等于农业部门的产品的价值超过生产价格的余额。级差地租Ⅰ是指雇佣工人在肥沃程度较高或者位置较好的土地上创造的超额利润的转化形式。级差地租Ⅱ是指连续追加投资于同一块土地形成的不同劳动生产率所产生的超额转化形成的地租。需要指出的是，李嘉图是否认绝对地租的存在的。
为了形象地表述级差地租理论,马克思列举了自然瀑布的例子。生产一种商品,如果一些工厂以蒸汽机为动力,而另一些工厂凭借独特的地理条件以自然瀑布为动力推动生产。那么,后者的生产成本会比较低,因而厂商的个别生产价格会较为低廉。但是,商品最终并不是按照个别厂商的个别生产价格出售的,而是按照商品的市场生产价格出售。商品的市场生产价格,又称起调节作用的市场价格或一般的市场生产价格,是由所有生产该种商品的生产部门“在资本平均条件下生产这种商品平均耗费的成本价格决定的”。这样一来,在商品的个别生产价格和市场生产价格之间会产生一个差额,马克思视其为超额利润。显然,超额利润的形成是由于个别成本价格的降低所引起的同一般成本价格的偏离。
超额利润为什么会转化为地租落入瀑布所有者的手中,或者说,瀑布所有者凭借什么把超额利润从工厂主手中拿出来放入自己的囊中呢?关键之处在于,瀑布所有者对瀑布及其所处的地块拥有占有权。正是这种所有权使瀑布所有者有权利拒绝一切他人的投资,并有权利决定瀑布的使用权。于是,除瀑布所有者以外的其他人在使用瀑布为动力进行生产时所产生的超额利润需以地租的名义上缴瀑布所有者。可见,虽然瀑布所有权并不是超额利润产生的原因,但它确是超额利润转化成地租的必要条件。
农业部门的产品的价值超过生产价格的余额是怎样产生的呢？农业部门的资本有机构成低于社会平均的资本有机构成从而形成了超额利润。而农业部门特有的土地所有权阻碍了农业部门参与全社会利润平均化的过程。因此,这部分超额利润便得以保留并转化为地租。按马克思的话说就是“虽然土地所有权能使土地产品的价格超过它们的生产价格,但市场价格将在多大程度上高于生产价格,接近于价值,因而农业上生产的超过一定平均利润的剩余价值,将在多大程度上转化为地租,或在多大程度上进入剩余价值到平均利润的一般平均化,这都不取决于土地所有权,而取决于一般的市场状况。
马克思对李嘉图地租理论的发展主要表现在以下三点：
第一，马克思明确地指出了资本主义地租的本质乃是剩余价值的转化形式之一，明确地提出了绝对地租、级差地租、级差地租第一形式和级差地租第二形式这些范畴，并予以科学的解释。李嘉图却只提出级差地租。
第二，李嘉图把级差地租形成的条件——土地肥力和位置的差异，说成是形成地租的原因，却忽视了生产地租的根本原因在于土地私有制和土地经营的垄断。也正是因为如此，李嘉图否定了绝对地租的存在。马克思指出，土地肥沃程度和位置的不同以及同一块土地上每一笔投资的劳动生产率不同，只是形成级差地租的条件，而不是原因；土地上产生的超额利润之所以转化为级差地租，其根本原因在于土地所有权的垄断。
第三，李嘉图错误的将利用土地从好地到坏地的顺序和“土地报酬递减规律”与地租联系起来。马克思指出，利用土地的顺序和土地上的报酬是递增还是递减，都与级差地租的形成无关；只要土地在肥沃程度和位置上有差别，只要土地上每一笔投资的报酬有差别，就会产生级差地租。
在此基础上，马克思不仅区分了级差地租的第一形式和第二形式，而且指出了两种形式之间的联系。第四，李嘉图否认绝对地租的存在，马克思则分析了绝对地租。马克思的绝对地租理论弥补了李嘉图地租理论的重大缺陷。
包括级差地租和绝对地租在内的马克思的地租理论完全从生产的社会关系出发,认为土地所有权是超额利润转化成地租的根本原因。这与新古典理论体系从生产的技术关系出发,将地租视为土地的边际产品的结论是完全对立的。在马克思的地租理论中,无论级差地租还是绝对地租都是一种余额:前者是个别生产价格与市场生产价格之间的余额,后者是价值与生产价格之间的余额。
我们对地租理论的介绍到这里基本上就结束了。应该说，对地租理论的研究是非常复杂的，也是很有必要的。本来打算在这篇文章里面具体探讨一下城市地租，但是由于篇幅原因恐怕无法做到了。在土地问题矛盾突出，城市房价居高不下的中国，地租理论显得尤为重要，希望我的文章可以开阔大家的视野，增强大家学习的兴趣。
参考资料：
汤在新《略述英国古典政治经济学地租理论的发展》
Terry Dwyer；Dirk Loehr；彭哲《土地租税理论述评》
黄海阳《古典经济学地租理论与马克思地租理论的比较研究》
亚当·斯密《国富论》
威廉·配第《赋税论》
刘书楷《马克思劳动价值观与西方非劳动价值观土地价值与价格理论》
贺卫、王浣尘《西方经济学说史中地租理论的演变》
曹静、柳欣《马克思的地租理论———宏观总量与微观价格的统一》
洪银兴、葛扬《马克思地租、地价理论研究》
赵一、李娟娟《马克思与李嘉图的地租理论比较分析》
约翰内斯·耶格《城市地租理论：调节学派的视角》
（作者：阐释者。激流网原创首发，如有转载，请注明出处）
