近日，国家重要会议做出了一个对楼市“有重大影响”的决定：

“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。”

大家看看报告的内容：

“会议作出部署，要重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。同时，还要促进住户户内改造并带动消费。“
”对于老旧小区改造工作面临的资金问题，此次会议明确，今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。此外，还要鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。”

可以看出，这里说的“旧改”，跟此前的“旧改”、“棚改”有着本质区别。

最大的特征是：不推倒重来，而是“保守疗法”，在配套设施、外立面和公共空间翻新上下功夫。

所以，可以称之为“新旧改”。

一

但其实说来说去都是“旧改”也不是什么新鲜事了，为什么这么次如此重视呢？

我们知道1998年是一个多事之秋，同时也是那一年，中国明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，停止住房分配，至此，房地产被推到了历史舞台的中央，开始承担起中国经济的引擎者，带动国内的消费。

都说逢8必有一劫，2008年，美国次贷危机，当时全球经济都受到影响，中国也不例外，加上当时zf的负债也蛮高的，大家都觉得很恐慌，抛售资产之类的时有发生。

这个时候，棚改政策出现了，可以说帮三四线的楼市续命了，也稳定住了中国的经济。

……

这些年来，为了拉动经济增长，除了房地产之外，还有大基建，各种灌大水，这些我们都已经试过了，曾经也都很有效，但是有时候就像是抗生素一样，用的多，效果就会越来越不明显。

比如大公基，从去年9月反弹到今年4月，5月意外放缓0.4个百分点到4%。

而房地产呢，上周郭主席已经严厉表态：不能过度依赖了。

任泽平团队判断房地产投资的拐点已至，预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点。

那么问题来了，随着贸易摩擦升级出口下滑、房地产投资见顶回落、就业市场低迷消费不振，经济下行压力加大，短时间只能依靠专项债基建只能进行部分对冲，但是长远来看呢？

很多人说寄望于科创板的力量，这个思路是对的，但是毕竟科技企业的发展不像是房地产，砸钱就行，人才的培养，学术氛围，政策奖励……都不是容易的事。

二

包括最近的大学科研项目据说以后如果拿了专利，收益直接是团队或学校所拥有，其实就是一个很好的思路，只不过需要时间比较长，所以在近两年想要通过科技来拉动经济恐怕不是那么现实。

我们知道棚改是房价稳定的润滑剂，通过房子这样的载体从多个方面给社会的各行各业进行赋能，进行资源的注入，当然它也存在固有的弊端。

既然如今棚改的路已经走不通了，其他的引擎又不能这么快点燃，棚改的减少对于经济肯定是有影响的，所以才要做多手准备。

现在提出的应对方案就是旧改。

大家千万别小看旧改，根据住建部、发改委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，这类老旧小区一般建成于2000年以前、公共设施落后。

那么，全国到底有多少个这类小区？涉及多少户、多少人？

国务院会议通稿说“目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人”，这是最权威的说法。

此外，住建部有关人士此前透露：全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。这个数据，跟国务院常务会议新闻通稿的数据是吻合的。

这是一个非常惊人的数字。

国务院参事仇保兴曾透露，我国需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。而且住房公共维修基金还存有5千亿资金也能够因为旧改而盘活起来。

除此之外，因为旧改而带动的一连串消费行为：比如说，加装电梯，换铝合窗。6个钱包已掏空，大钱置换出不了，小钱装饰一下还是愿意出的。

老旧小区改造的一大痛点是什么？钱。

据21世纪经济报道，河北东部某县在进行节能改造项目，包括了外墙上保温层，把以前的钢窗换成了铝合金窗，费用是每户4000元，而当地的居民称，“据说财政资金补贴一半”。

一方面，中央会安排专门的补助基金，另一方面，国家还鼓励金融机构支持旧改。

这阵仗，着实让人想起当初的棚改，也是国家直接推动，也是金融机构踊跃参与。那场规模盛大的棚改计划，既改善了老百姓的居住环境，也完美地消化了市场库存，还拉动了经济增长。

也就是说，老旧小区改造有望成为一项投资体量高达4万亿的超级工程，这已经不仅仅是民生工程，还是拉动经济增长的国之大政。

三

当初棚改是通过以房换房，后来是得到货币补偿，当然钱会继续走回房地产，所以对于三四线城市楼市起到拉动的作用。

但旧改发生的逻辑是不一样的，因为旧改主要集中在老城区的旧小区，也就是我们所说的了老破小。

而现在大城市建设重点多在郊区、新区。

老旧小区的改造、提升，会让很多人失去换房子的动力，毕竟中心城区配套更完善，而且都是老邻居。

如果一个城市人口增长迅猛，每年涌入几十万人，老旧小区的改造，不会对新区、郊区楼市产生很大影响。

人口增长缓慢的城市，情况就完全不同了——旧的不拆，新的难卖。

所以这次的改造，对于郊区的新盘来说，还会有一点利空。

但这并不意味着楼市要下跌了。

毕竟“稳”才是楼市的主要目标，任何政策如果使得楼价大涨大跌，那么都是不成功的，所以政府也会拿捏好分寸。

不过有人口增量的城市是不怕的。至于人口流失的城市，早就不适合投资了。

话说回来，虽然大家都想要提高居住环境，毕竟，小区看起来更整齐了，环境更好了，卖相好了，自然价格也上去了，大家也开心。

但事情好像总不能两全。

就好比拿加装电梯来说吧，按照物权法相关规定，旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总户数2/3以上的业主同意，才能按照相关规定或计划施工。

而这里面隐藏着不少利益博弈。

在没有加装电梯之前，老破小往往是低楼层的更好卖，租金更贵，但是加装了之后，就不一样了，高楼层的价格就起来了。

这该怎么协调各方利益呢？

所以旧改想要获得快速推进，如何平衡好各方利益也非常重要。

但也是由于改造成本和利益复杂等因素的存在，这些区域以城市更新尤其是微改造为主，大拆大建的比例不会太大。

之前，很多大v都对老破小嗤之以鼻，不过，在不久的将来，能得到改造提升的、位置好配套好的“老破小”，会有新的一轮“价格发现”。

兜兜转转，老破小竟然是以这样的方式回归了！

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（作者：军曹先生。来源：公众号  军曹先生（Mr-Keroro1）。责任编辑：还朝）